가족 간 부동산 거래의 장점과 주의사항을 알아두세요
상속, 증여 등 가족 간의 부동산 거래가 빈번하게 발생하고 있습니다. 구매 및 판매는 부모, 자녀, 형제자매, 심지어 배우자 간에도 이루어질 수 있습니다. 공인중개사를 거치지 않아 수수료를 절약할 수 있고, 거래 과정에서 가격 협상 등 갈등을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 또한 특약 등 거래조건을 유연하게 설정할 수 있다는 장점도 있다. 최근에는 세금을 절약할 목적으로 행해지는 경우가 많습니다. 이 방법은 장점이 많지만, 조세회피로 간주되어 불이익을 초래할 수 있으므로 주의사항을 반드시 숙지하셔야 합니다.
세법상 직계비속이나 배우자 사이에 부동산 거래가 발생하면 증여로 추정된다. 증여란 대가를 받지 않고 부동산을 다른 사람에게 양도하는 것을 의미합니다. 이에 해당하면 수증자는 증여세를 납부해야 하고, 대가가 있는 부동산 거래라면 매도인은 취득세와 양도세를 납부해야 한다. 선물이 아닌 대가성 거래임을 입증하기 위해서는 각종 증빙서류를 지참해야 합니다. 이때 필요한 서류로는 소득증빙서류, 계약서, 금융거래내역 등이 있습니다.
증여세에 주의해야 하는 이유는 그 가격이 터무니없이 낮을 경우에는 부당행위 산정불가 규정이 적용돼 실제 시가를 기준으로 과세되기 때문이다. 거래가격이 시가보다 30% 이상 낮게 설정되면 세액을 다시 계산해 세금을 다시 부과한다. 이때 증여세를 줄이기 위해 단가를 5% 할인하거나 3억원 이상 할인해 판매할 경우 양도소득세가 높아질 수 있다. 증여세는 실거래가를 초과하는 부분에 대해서만 과세되지만, 양도소득세는 시가를 기준으로 하기 때문에 이를 염두에 두고 거래해야 한다.
판매가 아닌 무료로 임대하는 경우에도 규정이 적용되며, 세금이 부과됩니다. 가족의 부동산을 무료로 이용해 수익을 낸다면 소득을 계산해 증여세가 부과된다. 5년간 벌어들인 소득이 1천만원 이상이면 세금을 내야 한다. 이렇게 보면 친족간 거래로 얻을 수 있는 이익이 없어 보일 수도 있지만, 제도를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있습니다. 현재 시세보다 30% 저렴하거나 3억원 미만의 품목을 거래할 경우 취득세를 감면받을 수 있다.
가족 간의 부동산 거래는 명백히 불법이 아니므로 누구나 할 수 있습니다. 다만, 준비를 소홀히 하면 세금이 이중으로 부과되기 때문에 다른 사람과 매매할 때보다 더 주의가 필요합니다. 특정금액, 거래서류, 실제로 돈이 들어오고 나가는 기록을 남겨주시면 정상적인 거래로 간주됩니다. 현금을 교환하는 것보다 계좌이체로 기록을 남기는 것이 좋으며, 가족에게 빌린 돈으로 구입대금을 지불한 경우 차용증(IOU) 작성, 공증 등 객관적인 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 친척에게 돈을 빌리더라도 적절한 이자를 지급해야 하며, 원금과 이자 지급액을 반드시 기록해 두어야 합니다.